Split payment w nieruchomościach

Od 1 listopada 2019 r. mechanizm podzielonej płatności  (z ang. split payment) dotyczy praktycznie wszystkich przedsiębiorców. W określonych sytuacjach jest obowiązkowy, w pozostałych dobrowolny. Przepisy są niby oczywiste, ale jak to zwykle bywa, w praktyce, napotykamy na wątpliwości. Spróbujmy więc się przyjrzeć, jak wygląda mechanizm podzielonej płatności w branży nieruchomości.

Co to jest split payment?

Mechanizm podzielonej płatności ma za zadanie rozdzielić kwotę netto i VAT z faktury i przekazać je na odrębne konta. Ma to na celu zapobieganie wyłudzeniom i uszczelnienie systemu lub innymi słowy, zapewnienie większych wpływów do budżetu państwa.

Split Payment jest obowiązkowy, gdy jednocześnie:

• wartość brutto całej transakcji jest wyższa niż 15 tys. zł
• przynajmniej jedna pozycja dotyczy towarów lub usług wrażliwych (o tym za chwilę)
• sprzedawca i nabywca są podatnikami VAT.

Co to oznacza dla przedsiębiorców? Jak zwykle, przeważnie więcej pracy i pewne trudności interpretacyjne.

Zarówno przy wystawianiu jak i opłacaniu faktur musimy pilnować, czy jest ona objęta obowiązkiem MPP. Kiedy jest i to my ją wystawiamy, powinniśmy umieścić na niej odpowiednią adnotację. Kiedy regulujemy fakturę od innego przedsiębiorcy, powinniśmy sprawdzić, czy nie dotyczy jej split payment. Szczególnie, jeśli wartość transakcji przekracza 15 tys. oraz dotyczy towarów i usług objętych obowiązkowym MPP.  Jeśli tak, należy opłacić ją we właściwy sposób, nawet jeśli nie ma stosownej adnotacji.

W tle są bowiem kary za niedopełnienie obowiązku, nakładane zarówno na wystawiającego jak i na płatnika (o tym również za chwilę).

Jak opłacić fakturę z MPP

Na szczęście sam mechanizm jest całkiem prosty w obsłudze. Konto firmowe podczas wypełniania formularza przelewu pozwala zaznaczyć, czy ma to być przelew zwykły czy z MPP. Różnica pomiędzy nimi polega na tym, że w drugim przypadku, zamiast łącznej kwoty brutto, wpisujemy osobno netto i VAT.
Banki “w tle” zajmują się resztą.  Kwota netto trafia z naszego konta rozliczeniowego na konto kontrahenta, a VAT z naszego konta VAT, na konto VAT odbiorcy.
Warunek – obie strony posiadają konta firmowe (ale to już jest obowiązkowe) i są one na białej liście.

Jak wystawić fakturę z MPP

Przykładowa faktura z adnotacją „Mechanizm podzielonej płatności” wystawiona z ASARI CRM.

Jeśli sprzedajesz towar lub usługę z listy wrażliwych (załącznik 15 do ustawy o VAT – strona 309), a kwota jest wyższa niż 15 tys. na fakturze obowiązkowa jest adnotacja “mechanizm podzielonej płatności”. Jeśli o tym zapomnisz,  konieczne będzie wystawienie faktury korygującej. Gdy się zagapisz, a nabywca opłaci ją zwykłym przelewem, fiskus naliczy w ramach kary 30% dodatkowego podatku.

Jeśli jednak korzystasz z systemu CRM ASARI, szansa, że zapomnisz jest minimalna.

Dbamy o bezpieczeństwo (i kasę) naszych klientów, dlatego dodaliśmy niemal bezobsługową opcję split payment.

Przy wystawianiu faktury system zapyta, czy podlega ona MPP i jeśli zaznaczysz, że tak, na wygenerowanym pliku adnotacja pojawi się automatycznie.
Wystarczy zaznaczyć jedno pole i problem z głowy. Proste, prawda?

Obowiązek MPP w nieruchomościach

Towary i usługi wrażliwe określone w załączniku 15 do ustawy o VAT, to łącznie 150 pozycji. Wydawać by się mogło, że z punktu widzenia branży nieruchomości, dotyczą jej jedynie usługi i materiały budowlane, ale nie do końca. Są przecież na niej również:

• paliwo,
• części i akcesoria do pojazdów silnikowych,
• komputery i ich części, tablety, smartfony,
• aparaty fotograficzne i kamery,
• maszyny i urządzenia elektryczne oraz ich części i akcesoria,
• usługi i materiały budowlane,

Praktycznie więc każde biuro nieruchomości, prędzej czy później (ze wskazaniem na prędzej), napotka na mechanizm podzielonej płatności. Najczęściej w fakturach kosztowych. Trudno sobie bowiem wyobrazić funkcjonowanie takiej firmy bez samochodu, komputera czy telefonu.

Jeśli faktura spełnia warunki obowiązkowe dla MPP,  to nawet jeśli nie ma adnotacji, należy ją opłacić podzieloną. W innym przypadku, jako nabywcy po pierwsze narażamy się na sankcję w wysokości 30% należnego podatku, a po drugie nie możemy jej zaliczyć w koszty.

Deweloperzy, firmy budowlane lub wykończeniowe,  w większości przypadków ze względu na specyfikę branży (i jej ceny) będa operować fakturami z MPP w obie strony. Tu warto podkreślić że kwota 15 tys. dotyczy transakcji, nie pojedynczej faktury.

Ponieważ mechanizm podzielonej płatności zastąpił odwrotne obciążenie VAT,  zasadniczo upraszcza to sprawę, szczególnie dla podwykonawców. Nie będzie już wątpliwości – kto rozlicza, kto nie. Split payment jest obowiązkowy dla transakcji spełniających trzy wskazane wcześniej warunki (kwota, towary wrażliwe, przedsiębiorcy). W pozostałych można (i warto) go stosować dobrowolnie.

Usługi remontowe a MPP

Firma wykończeniowa wykonała remont, który kosztował 20 tys zł. Był wykonany w lokalu osoby, która go odpłatnie wynajmuje, ale nie prowadzi działalności gospodarczej. Czy w tej sytuacji na fakturze wykonawcy powinna znaleźć się adnotacja o mpp?

Nie – nie jest bowiem spełniony trzeci z warunków, a obowiązek dotyczy tylko przedsiębiorców. Nabywca zresztą nie ma nawet możliwości zrealizować płatności podzielonej. Jako osoba fizyczna nie ma przecież konta VAT.

Natomiast jeśli taką usługę zleci inny przedsiębiorca, niezależnie, czy jest to deweloper oferujący wykończone mieszkania, czy każda inna firma  (np. biuro nieruchomości, które odświeża swoją siedzibę), usługodawca ma obowiązek umieszczenia adnotacji, a nabywca opłacenia tej faktury zgodnie z MPP.

Split Payment a wspólnoty mieszkaniowe

Split payment może dotyczyć również firm zarządzających nieruchomościami. Tu sytuacja jest dość skomplikowana, gdyż mimo, że wspólnoty mieszkaniowe nie mają osobowości prawnej, mają ułomną zdolność prawną. Na gruncie przepisów o VAT są więc podmiotem. Podlegają zatem tym przepisom, choć najczęściej korzystają ze zwolnienia podmiotowego. To jednak nie powoduje, że przestają być podatnikiem.

O ile w rozliczeniach związanych z kosztami zarządzania nieruchomością pomiędzy właścicielami lokali a wspólnotą, ustawa o VAT nie obowiązuje, tak w sytuacji, kiedy wspólnota jest “pośrednikiem” pomiędzy wykonawcą usługi objętej split payment, a właścicielem lokalu – już tak. Wykonawca rozlicza się bowiem ze wspólnotą, nie z każdym z osobna. Zatem wspólnota nabywając towary i usługi na rzecz właścicieli lokali, podlega mechanizmowi podzielonej płatności.

MPP a płynność finansowa

W ramach podsumowania spróbujemy jeszcze rozwiać obawy wielu przedsiębiorców o utratę płynności finansowej z powodu obowiązku stosowania mechanizmu podzielonej płatności.
Z jednej strony faktycznie, tracimy z oczu część pieniędzy. Z drugiej jednak są one dostępne cały czas na pokrycie naszych zobowiązań z tytułu VAT. Mniej więc boli, kiedy przychodzi go zapłacić.
Z tego konta możemy regulować też inne zobowiązania podatkowe (w tym akcyza, cło, składki ZUS).

Najważniejsze jest jednak to, że te pieniądze są cały czas nasze. Nawet jeśli zajdzie potrzeba wykorzystania ich na inne cele niż przewidział ustawodawca, to jest możliwość ich uwolnienia. Wymaga to co prawda akceptacji urzędu skarbowego, ale odmowa grozi tylko wówczas, gdy posiadamy zaległości w VAT.

Warto w tym miejscu podkreślić, że nawet jeśli kwota na fakturze nie przekracza 15 tys.zł, ale znajdują się na niej towary lub usługi wrażliwe, to obowiązuje odpowiedzialność solidarna podatników i to już od pierwszej złotówki (dotychczas od 50 tys.zł.). Wydaje się więc, że bezpieczniej stosować MPP dla wszystkich faktur.

Z CRM ASARI jest to na szczęście proste.