Ceny mieszkań a pandemia: Nieruchomości cieszą się dobrym zdrowiem! PROGNOZY 2021

Pandemia zmienia układ sił na rynku oraz oczekiwania konsumenckie. Jak w tym wszystkim odnajdują się nieruchomości? Wyśmienicie. To właśnie one stają się pierwszym inwestycyjnym wyborem tych, którzy nie chcą dłużej trzymać pieniędzy w bankach. Mimo niekorzystnej sytuacji praca na budowach deweloperskich wre, ceny mieszkań w Polsce nieustannie rosną. Kto kupuje i jakie oferty cieszą się największym powodzeniem? Sprawdzamy.

Cała prognoza mogłaby zostać zamknięta w krótkim, ale esencjonalnym i prawdziwym stwierdzeniu: Ceny mieszkań szybują. Jest drogo. Będzie jeszcze drożej. Postanowiliśmy jednak wziąć pod lupę rynek nieruchomości i zobaczyć, jak wpływa na niego COVID. Gołym okiem widać, że tej odnodze gospodarki respirator nie będzie potrzebny. Potwierdzają to także słowa ekspertów, z którymi mieliśmy przyjemność rozmawiać.

Rynek pierwotny: Mieszkania i domy wyrastają jak grzyby po deszczu!

Jeśli szukać dobrych informacji bez przysłowiowej świecy – to między innymi w „mieszkaniówce”. Początek roku nie pozostawia wątpliwości – jest dobrze. Prognozy 2021 także napawają optymizmem. Jak podaje GUS:

W okresie dwóch pierwszych miesięcy 2021 r. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy 50,5 tys. mieszkań, tj. o 35,3% więcej niż w analogicznym okresie 2020 r. Pozwolenia na budowę największej liczby mieszkań otrzymali deweloperzy (33,0 tys., wzrost o 41,8%  porównując rok do roku) oraz inwestorzy indywidualni (17,0 tys., wzrost o 23,0%).

Deweloperzy i pośrednicy zacierają ręce – zastoju w transakcjach nie ma. Wpływa na to między innymi polityka banków, które zachęcają do starania się o kredyty hipoteczne. O ile klient posiada wymagany wkład własny oraz stabilną formę zatrudnienia (największym powodzeniem cieszy się umowa o pracę na czas nieokreślony). 

Zwiększone zainteresowanie zakupem nieruchomości potwierdza w rozmowie z nami Piotr Kurzawa, dyrektor sieci sprzedaży w firmie Express House.

Piotr Kurzawa

Dyrektor sieci sprzedaży
w firmie Express House

Procentowo dostępność mieszkań na rynku jest zdecydowanie mniejsza. Odnosząc się do samego Białegostoku, możemy mówić o wzroście sprzedaży na poziomie 20-30%, w stosunku do danych z początku roku 2020. […] Powstaje sporo inwestycji deweloperskich blisko centrum. Mamy wzmożone zainteresowanie siedliskami wśród osób, które mieszkają w centrum, ale poszukują czegoś dodatkowego. Mały domek na wsi, przy jeziorze lub rzece – to duża wartość dodana. Ludzie chcą mieć alternatywę, opcję na wyjazd weekendowy.

Oczywiście rosną też ceny nieruchomości. Jak wynika z raportu NBP, średnia cena transakcyjna (dynamika rok do roku) wzrosła o 10%. Dynamika trzeciego do czwartego kwartału to 3% (dane dla rynku białostockiego). Nic nie wskazuje też na to, by ten trend miał się zmienić.

Pierwsza i podstawowa przesłanka świadcząca o tym, że ceny mieszkań nie spadną, a wręcz będą rosły, to odniesienie się do rynku pierwotnego. To swego rodzaju “papierek lakmusowy” dla całego sektora. Cena za metr jednej inwestycji sprzedawanej w Białymstoku na początku zeszłego roku, wynosiła średnio około 7 tysięcy złotych. Przy drugim etapie już 7.600, nawet 7.900. Za rok ludzie będą te mieszkania odbierać. Cena ich zakupu i cena wykończenia będą w jakimś sensie odzwierciedleniem aktualnej wartości tej nieruchomości. A należy pamiętać o galopującym wzroście cen materiałów wykończeniowych – wszystko drożeje z dnia na dzień. Myślę, że wzrost o kolejne 10% w skali roku nie byłby oderwany od rzeczywistości. […] Oczywiście to może być wyhamowane popytem. Może on to skoryguje do 7%.

Jakie nieruchomości cieszą się największym powodzeniem i za co jesteśmy gotowi słono zapłacić?

Według statystyk NBP, w czwartym kwartale 2020 roku aż 41% udziału we wszystkich transakcjach przypadł mieszkaniom dwupokojowym, 36% mieszkaniom trzypokojowym [informacje z rynku białostockiego – przyp. red.]. Kupujemy mieszkania z rynku pierwotnego lub wtórnego, ale wtedy wykończone. Ludzie wciąż boją się remontów starego budownictwa, dlatego wolą zapłacić więcej za możliwość wprowadzenia się praktycznie “na gotowe”. […] Zdecydowanie waga parametrów takich jak balkon czy taras i ich powierzchnia wzrosły. Zawsze były w cenie, natomiast teraz to po prostu musi być. Większość klientów kupujących na potrzeby własne, z automatu odrzuca oferty bez lub z bardzo małym balkonem. […] W zeszłym roku o 80% wzrosło też zainteresowanie działkami i domami – zdradza nasz rozmówca.

Ceny nieruchomości: Balkony, duże działki lub skrawki zieleni – wszystkie na wagę złota!

Przymusowe zamknięcie w „czterech kątach” oraz potrzeba wydzielenia dodatkowej przestrzeni na pracę sprawiły, że wielkość lokum nabrała podwójnego znaczenia. W związku z tym klienci zaczęli poszukiwać nieruchomości z dodatkowym pokojem, nawet kosztem zmiany lokalizacji – z centrum na jego obrzeża. Nasiliła się też tendencja „zamiany” mieszkania w mieście na mały domek z ogródkiem poza nim. Dom z działką w cenie mieszkania to zupełnie inna jakość, którą w czasie pandemii doceniamy podwójnie.

Potwierdza to:

Maciej Trela

pośrednik i właściciel firmy Geo Consulting

Faktycznie zwiększyło się zainteresowanie gruntami. […] Na przestrzeni ostatniego roku do grona osób, które planowały kupić działkę, dołączyły też te odczuwające mniej lub bardziej świadomą potrzebę zamieszkania w domu. Grupa powiększyła się także o klientów, którzy wiedzą, że inflacja jest wysoka, a może być jeszcze wyższa. Z tej przyczyny chcą po prostu ulokować pieniądze. Nie kupują działki, aby wybudować dom, ale w ramach inwestycji. […] Pewien procent klientów wycofuje się nawet ze sprzedaży działek, by „trzymać pieniądze w ziemi”.

Jakie oferty cieszą się największą popularnością wśród klientów, którzy w czasach pandemii decydują się na przeprowadzkę?

Klienci zmęczeni mniejszym mieszkaniem nie chcą się decydować na regularny dom. Wystarczy im połówka bliźniaka pod miastem, niewielki ogródek. Pod Krakowem widać, że deweloperzy odpowiadają na to zapotrzebowanie – wyjaśnia Maciej Trela.

To jednak rodzi kolejny problem…. Działki są wykupywane przez mniejszych deweloperów, którzy budują domy na sprzedaż. Przez to osoby prywatne, które chcą nabyć działkę budowlaną blisko większego miasta, mają naprawdę trudne zadanie.

Osoby, które chcą mieszkać w takiej lokalizacji, muszą zdecydować się na ofertę deweloperską lub z rynku wtórnego. Jeśli ktoś chce wybudować dom sam, musi się liczyć z tym, że będzie to dalej od miasta. […] Pandemia wzmocniła ten trend. 

A rezygnacja z dobrej lokalizacji nie przychodzi łatwo. Jak twierdzi nasz rozmówca, 90% klientów wychodzi z założenia, że “im bliżej miasta, tym lepiej”. W tej kwestii pandemiczna rzeczywistość zmieniła niewiele.

Atutem stała się jednak odległość od parków i lasów, w których można bezkarnie zaczerpnąć świeżego powietrza. W czasie kwarantanny to prawdziwy luksus, a – jak wiemy – za ten trzeba płacić. Odczuwają to kupujący większe działki lub nieruchomości ze „skrawkiem zieleni” przed wejściem. Ich ceny poszybowały w górę – nawet o maksymalnie 20%. I nic nie wskazuje na to, by sytuacja w najbliższym czasie miała się zmienić.

Pandemia a rynek nieruchomości: Praca zdalna i jej wpływ na powierzchnie biurowe 

Od ponad roku dom stał się nie tylko prywatną przestrzenią, ale także biurem, do którego za sprawą nowych technologii zapraszamy szefa i kolegów z zespołu. Choć niektórym brakuje możliwości zorganizowania spotkań służbowych „na żywo”, inni świetnie odnaleźli się w systemie zdalnym. Doceniają go także pracodawcy – między innymi za realne obniżenie kosztów – nawet o 24 procent (dane z trzeciego kwartału 2020 roku).

Jak wynika z raportu “Przyszłość pracy: od pracy zdalnej do hybrydowej”, który został opracowany przez Instytut Badawczy firmy Capgemini, większość firm odnotowała również wzrost wydajności dzięki pracy zdalnej. Aż 63% z 500 organizacji biorących udział w badaniu (zatrudniających łącznie 5 tysięcy pracowników na całym świecie) deklaruje zwiększenie wydajności, dzięki większej elastyczności oraz wdrożeniu nowoczesnych rozwiązań i technologii. 

Potwierdza to w rozmowie z nami Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner i CEO Walter Herz. Zwraca on uwagę na ogromną rolę technologii, która już mocno zmieniła nasz sposób działania, a prawdziwa rewolucja dopiero przed nami. Okazuje się, że systemy i aplikacje coraz mocniej dominują także w zarządzaniu budynkami, a pierwsze skrzypce odgrywają cyfryzacja, automatyzacja i digitalizacji procesów biznesowych. Nie pomija się też tematów ekologii i ochrony zdrowia. Jak to wszystko przekłada się na sposób myślenia o naszej zawodowej przyszłości i zainteresowanie przestrzeniami biurowymi?

Bartłomiej Zagrodnik

Managing Partner i CEO Walter Herz

Rok 2020 zapoczątkował przechodzenie z tradycyjnego modelu pracy na bardziej elastyczny, hybrydowy system łączący pracę w biurze z home office. Na rynku widoczny jest spadek popytu na powierzchnie biurowe, jednak firmy nie rezygnują z ich wynajmu. Przeciwnie. Te, które pierwotnie zapowiadały redukcję powierzchni, już się z tego wycofują. […] Największym powodzeniem cieszą się budynki klasy A, zapewniające nie tylko liczne udogodnienia oraz dodatkowe usługi, ale również bezpieczeństwo pracy dzięki najnowocześniejszym rozwiązaniom, które są w nich wykorzystywane. […] Najemcy zdają sobie sprawę, że biuro wspiera budowę relacji pomiędzy ludźmi i więzi z firmą. Pracownicy czerpią korzyści z wymiany opinii i doświadczeń i mają możliwość realnej współpracy, co jest nie do przecenienia. Dlatego tradycyjne biura pozostaną fundamentalne dla funkcjonowania organizacji.  W nowym systemie pracy firmy będą musiały jednak stwarzać możliwość elastycznego dostosowywania przestrzeni biurowej do zmieniających się potrzeb. 

Co to oznacza w praktyce?

Przestrzeń biurowa będzie musiała być teraz inaczej zaaranżowana. Przede wszystkim w biurach będą wydzielane niezależne strefy do pracy dla poszczególnych zespołów projektowych. Istotną kwestią jest też maksymalizacja elastyczności powierzchni ze szczególnym uwzględnieniem konfiguracji stanowisk pracy i odległości między nimi. Wymuszają to także przepisy epidemiologiczne. Chodzi o rozplanowanie przestrzeni w możliwie najbardziej otwarty sposób, pozwalający na jej swobodne projektowanie w zależności od zmieniających się potrzeb firmy – tłumaczy Bartłomiej Zagrodnik.

W związku z tym najemcy interesują się głównie obiektami w wysokim standardzie i atrakcyjnych lokalizacjach, które umożliwiają aranżację wielu różnych stref pracy. Z perspektywy inwestorów, kluczowa staje się także kwestia realizacji projektów wpisujących się w zielone trendy – zerowy bilans energetyczny, ograniczony ślad węglowy i zero waste.

Tuż za biurowcami wyrastają ogromne obiekty magazynowe. Jak wygląda ich wykorzystanie w czasie pandemii?

Obiekty magazynowe święcą triumfy

W czasie pandemii wielkie hale i magazyny cieszą się podwójnie dużym zainteresowaniem. Wyjaśnienia takiego stanu rzeczy nie trzeba daleko szukać – w czasie lockdownu sprzedaż praktycznie w całości przeniosła się do sieci. Wzmożone oczekiwania zakupowe konsumentów wymagają odpowiedniego zaplecza. Potwierdza to Beata Hryniewska, dyrektor Działu Powierzchni Magazynowych i Logistyki w CBRE:

Beata Hryniewska

dyrektor Działu Powierzchni Magazynowych
i Logistyki w CBRE

Zainteresowanie magazynami w pandemii zdecydowanie wzrosło. Ostatni rok pokazał, jak ważna jest skuteczna logistyka dla zaspokojenia podstawowych potrzeb społecznych, uświadomił również dużą odporność tego sektora na spowolnienie gospodarcze. Pomimo zawirowań i obostrzeń sektor magazynowy w Polsce przez cały rok bił rekordy. Rozwój sprzedaży przez internet i konieczność modyfikacji łańcuchów dostaw napędzały zapotrzebowanie na przestrzeń magazynową. To zainteresowanie utrzyma się w najbliższym czasie. 

Trend inwestowania własnych środków w zakup już gotowej hali magazynowej lub w jej wybudowanie nie jest nadal zbyt częstą praktyką w Polsce. I trudno się dziwić – w grę wchodzą zdecydowanie większe pieniądze przy jednoczesnym ograniczeniu elastyczności biznesowego działania i szybkiego dopasowywania do zmieniających się okoliczności rynkowych. 

Zwiększa się liczba klientów zainteresowanych budowaniem własnych obiektów, jednak głównym wyborem nadal pozostaje najem. Mimo że duża część powstających obecnie projektów to BTS-y, czyli magazyny dopasowane do potrzeb konkretnego najemcy. Najem daje zdecydowanie większą mobilność, pozwala łatwiej dopasowywać się do zmieniającego się otoczenia – tłumaczy Beata Hryniewska.

A co najbardziej doceniają klienci, którzy decydują się na wynajęcie hali w czasach pandemii?

Wśród najemców magazynów na znaczeniu zyskuje informatyzacja i automatyzacja przestrzeni magazynowych, która pozwala usprawniać łańcuchy dostaw, dostosowując je do rosnących potrzeb firm i konsumentów. Jeszcze ważniejsza staje się lokalizacja – w okolicach dużych miast lub głównych węzłów komunikacyjnych. Zdecydowanie większy nacisk jest położony również na ekologiczne rozwiązania. Coraz więcej klientów pyta także o magazyny z wysokością powyżej 10 metrów i większą odpornością ogniową. 

Pandemia a rynek nieruchomości – podsumowanie

Wpływ pandemii na rynek widać praktycznie gołym okiem. Ceny nieruchomości w każdym segmencie osiągają szczyty swoich możliwości. Inwestycje deweloperskie nie zostają wstrzymane. Najwięcej powstaje ich w niedalekiej odległości od większych miast. Konsumenci w tych trudnych czasach podwójnie doceniają „skrawki zieleni”, z tej przyczyny chętnie inwestują środki w szeregowce z ogródkami. Dom z działką w cenie mieszkania stał się zdecydowanie najbardziej atrakcyjną ofertą! Największym zainteresowaniem cieszą się też mieszkania z dużym balkonem (jego wielkość naprawdę ma znaczenie).

Lockdown odcisnął swoje piętno również na powierzchniach biurowych – nastąpiło przesunięcie zainteresowania najemców w kierunku budynków o bardzo wysokim standardzie, które umożliwiają wygodne i przede wszystkim bezpieczne funkcjonowanie zawodowe w czasach pandemii. Duże firmy zrewidowały swoje podejście do potrzeb – często rezygnują z ogromnych powierzchni na rzecz mniejszych, ale z większym potencjałem i możliwościami aranżacyjnymi, zwłaszcza w dobie konieczności spełnienia wymogów sanitarnych.

Ogromnym zainteresowaniem cieszą się równie duże przestrzenie magazynowe. To one stanowią zaplecze logistyczne dla aktywnej sprzedaży online.

Czego możemy się spodziewać w najbliższych miesiącach? Szukających odpowiedzi na pytanie: Kiedy ceny mieszkań spadną musimy zmartwić – na pewno nie za szybko. Wszystko drożeje i ta tendencja się utrzyma. Trzeba zatem z głową podchodzić do zawartości świnki skarbonki i racjonalnie dysponować środkami. Bo w nieruchomości warto inwestować – trzeba tylko wiedzieć, w które i kiedy.